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Andreas Trumpp
Head of Market Intelligence & Foresight
Maximilian Schmidle
Analyst Market Intelligence & Foresight
Durch gemeinsame US- und israelische Angriffe auf Iran und die Ausweitung auf eine zunehmende Zahl an Zielen in der Region hat sich der Konflikt von einem geopolitischen Risikothema zu einem akuten Makro- und Marktstressfaktor entwickelt.
Der Transit durch die Straße von Hormus ist massiv eingeschränkt. War-Risk-Deckungen (Versicherungen gegen Kriegs- und kriegsähnliche Risiken) werden zurückgezogen. Die sprunghaft gestiegenen Ölpreise geben zwar wieder leicht nach, bleiben aber auf einem Niveau, das den größten Wochenanstieg seit 2022 reflektiert. Damit wirkt der Konflikt über den Energie‑ und Transportkanal auf die Weltwirtschaft. Ein sehr kurzer Konflikt erscheint inzwischen weniger wahrscheinlich als noch in den ersten Stunden der Eskalation.
Für Immobilieninvestoren stellt sich eine zentrale Frage: Welche Auswirkungen kann ein solcher Konflikt auf die Kapital- und damit auf die Immobilienmärkte entwickeln?
Für Europa ist der direkte militärische Bezug begrenzt, der ökonomische Hebel aber erheblich, weil die Region sensibel auf Energie- und Finanzierungsschocks reagiert. Für europäische Immobilieninvestoren sind die wichtigsten Übertragungskanäle
- Energiepreise,
- Inflationserwartungen,
- Zins- und Credit-Spreads,
- Transport- und Versicherungskosten sowie
- das Risikosentiment an den Kapitalmärkten.
Szenario 1: Ein kurzer Konflikt
Im Szenario eines kurzen Konflikts von bis zu vier Wochen mit einer begrenzten Zahl an beteiligten Parteien wäre vor allem mit Volatilität, höheren Risikoaufschlägen und einer Verzögerung der laufenden Immobilienmarkterholung zu rechnen. Die Nutzermärkte in Europa würden dann eher gebremst als fundamental beschädigt.
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Szenario 2: Ein längerer Konflikt
Im Szenario eines langen Konflikts über mehrere Monate mit Eintritt weiterer Parteien würde das Risiko eines energiegetriebenen Stagflationsimpulses deutlich steigen. Das wäre für europäische Immobilien klar schwieriger, weil dann Bewertungsniveaus, Finanzierung, Liquidität und Teile der Nutzermärkte gleichzeitig unter Druck geraten könnten. Ein längerer Konflikt könnte zudem die Fragilität des geopolitischen Umfelds weiter erhöhen, wenn die USA und ihre Verbündeten stärker im Nahen Osten gebunden sind.
Polarisierung am Immobilienmarkt vertieft sich
Für europäische Immobilienmärkte gilt in beiden Szenarien: Der Konflikt wirkt vor allem über den Kapitalmarktkanal. Je länger und breiter der Krieg wird, desto stärker nimmt die Spreizung zwischen stabilen, cashflow-starken, energieeffizienten Immobilien und zyklischen, capex-intensiven oder refinanzierungsanfälligen Beständen zu.
Der Konflikt dürfte darüber hinaus das Image der Vereinigten Arabischen Emirate und anderer Golfstaaten als stabile Finanz- und Investitionsstandorte spürbar belasten. Eine höhere geopolitische Risikoprämie setzt Immobilienwerte und Marktliquidität im Nahen Osten unter Druck und kann mittelbar auch die internationale Investitionsfähigkeit lokaler Anleger beeinträchtigen. Zudem erscheint es möglich, dass ein Teil der globalen Kapitalströme stärker nach Europa oder Nordamerika umgelenkt wird.
Für Investoren bleibt damit entscheidend, worauf es in unsicheren Marktphasen immer ankommt: resiliente Standorte, robuste Cashflows, effiziente Gebäude und solide Finanzierungsstrukturen.
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