Megatrend Demografie: Wachsende Städte, flexible Wohnformen, neue Standortlogiken

Die demografische Entwicklung ist ein langfristiger und tiefgreifender Treiber für den Immobiliensektor. Alterung, Urbanisierung, Migration und sich wandelnde Haushaltsstrukturen verändern nicht nur die Nachfrage nach Wohnraum, sondern auch die Anforderungen an Infrastruktur, Nutzungskonzepte und Investmentstrategien.

Die Alterung der Gesellschaft ist dabei einer der sichtbarsten Aspekte. Die Lebenserwartung steigt, während die Geburtenrate konstant unter dem Reproduktionsniveau liegt. Bereits heute ist mehr als ein Fünftel der Bevölkerung in Deutschland über 65 Jahre alt – Tendenz steigend. Dies führt zu einer strukturell steigenden Nachfrage nach barrierefreiem, altersgerechtem Wohnraum.

Auch die Haushaltsstrukturen befinden sich im Wandel. Die Zahl der Einpersonenhaushalte nimmt weiter zu, kleinere Familienformen dominieren zunehmend. Neben barrierefreien Wohnungen gewinnen dadurch auch flexible Wohnformen wie Co-Living und Shared Spaces immer stärker an Relevanz.

Ballungszentren unter Druck

Zugleich setzt sich die Urbanisierung fort: Bis 2050 werden rund 80 Prozent der Bevölkerung in Städten leben. Die Zuwanderung wirkt dabei als zusätzlicher Nachfragetreiber, insbesondere in wirtschaftsstarken Metropolregionen. Das verstärkt den Druck auf ohnehin angespannte Wohnungsmärkte in Metropolen und Ballungszentren und macht eine kluge Nachverdichtung sowie die Anpassung der städtischen Infrastruktur zwingend erforderlich.

Bis 2030 werden jährlich rund 320.000 neue Wohnungen benötigt, um den Bedarf zu decken. Doch der Wohnungsbau stagniert. Gleichzeitig steigt das Mietniveau – besonders in Großstädten. Das ohnehin bestehende Preisgefälle zwischen Stadt und Land dürfte sich weiter verschärfen.

Die genannten Dynamiken haben auch spürbare Auswirkungen auf die Nutzungsarten jenseits des Wohnsegments. Während der langfristige Bedarf an Büroflächen tendenziell sinkt – nicht zuletzt durch den demografisch bedingten Rückgang der Erwerbsbevölkerung –, steigt gleichzeitig der Bedarf an Logistikflächen, vor allem auf der letzten Meile. Der Einzelhandel wiederum muss sich stärker auf wohnortnahe Versorgung und quartiersbezogene Konzepte fokussieren. In Hochschul- und Forschungsclustern entstehen neue Chancen. So profitieren beispielsweise Life-Sciences- und Tech-Immobilien von der alternden Gesellschaft und dem damit verbundenen Strukturwandel.

Fazit

Der Megatrend Demografie verändert insbesondere die Nachfrage im Wohnsegment in Ballungszentren: vom barrierefreien Wohnen für eine alternde Gesellschaft bis zu flexiblen Wohnformen für kleinere Haushalte. Er wirkt aber auch auf andere Nutzungsarten wie Büro, Logistik, Nahversorgung oder Life Sciences. Entscheidend ist, diese Entwicklungen frühzeitig in geeignete Standort- wie Nutzungskonzepte zu übersetzen.